Wohnungsübergabe: Muss ich beim Auszug streichen? Was im Mietvertrag stehen darf – und was nicht

Nein, du bist beim Auszug nicht automatisch verpflichtet, die Wohnung zu streichen. Die Pflicht zur Instandhaltung liegt laut Gesetz eigentlich beim Vermieter. Eine Renovierungspflicht für dich als Mieter entsteht nur, wenn im Mietvertrag eine wirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen vereinbart wurde. Der entscheidende Punkt: Viele dieser Klauseln sind unwirksam, besonders wenn sie starre Fristen enthalten oder du in eine unrenovierte Wohnung gezogen bist.

Die letzte Kiste ist im Transporter, ein Echo hallt durch die leeren Räume. In der Ecke steht noch ein halbvoller Eimer weiße Farbe und starrt dich an. Eine Frage drängt sich auf, lauter als jeder Zweifel an deiner Falttechnik für Umzugskartons: Muss ich hier wirklich noch streichen?

Die Antwort ist ein klares „Jein“, das schon viele WG-Generationen in den Wahnsinn getrieben hat. Aber keine Sorge, so kompliziert ist es gar nicht. Wir bringen Licht ins Dunkel der Renovierungsklauseln, damit du weißt, wann du zum Pinsel greifen musst – und wann du ihn getrost im Keller lassen kannst.

Im Zweifel für den Mieter: Die gesetzliche Grundlage

Stell dir vor, das Mietrecht wäre eine WG. Dann wäre der Vermieter für die Instandhaltung der Bude zuständig. Das bedeutet: Er muss dafür sorgen, dass alles in Schuss bleibt. So steht es auch im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Diese Pflicht kann er aber über den Mietvertrag an dich weitergeben – und zwar in Form der sogenannten Schönheitsreparaturen. Wenn dein Vertrag allerdings keine oder eine unwirksame Klausel dazu enthält, gilt die gesetzliche Regelung. Und das heißt: Du musst nicht renovieren.

Was sind Schönheitsreparaturen überhaupt?

Der Begriff klingt nach mehr, als er ist. Es geht nicht darum, die Wohnung zu verschönern, sondern darum, die Spuren des normalen Wohnens zu beseitigen. Was genau dazugehört, ist ziemlich klar definiert, wie zum Beispiel der Berliner Mieterverein detailliert auflistet.

Das fällt unter Schönheitsreparaturen:

  • Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken
  • Streichen von Heizkörpern und Heizungsrohren
  • Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen
  • Verschließen von Dübellöchern

Das sind KEINE Schönheitsreparaturen:

  • Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden
  • Erneuern von Teppichböden
  • Reparieren von kaputten Fliesen oder Steckdosen
  • Streichen der Fenster von außen oder des Treppenhauses
  • Beseitigung von Schimmel (das ist ein Mangel, der dem Vermieter obliegt)

Kurz gesagt: Du bist für die Farbe an den Wänden zuständig, nicht für die Substanz des Gebäudes.

Die häufigsten Gründe, warum deine Renovierungsklausel unwirksam sein könnte

Jetzt kommt der spannendste Teil. Viele Mietverträge, besonders ältere, enthalten Klauseln, die von Gerichten längst gekippt wurden. Wenn auch nur einer dieser Punkte auf deine Klausel zutrifft, ist sie komplett ungültig. Du musst dann gar nichts machen. Die Wohnung muss dann in der Regel nur besenrein übergeben werden.

1. Starre Fristenpläne

Wenn im Vertrag so etwas steht wie „Küche, Bad und Dusche sind spätestens alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume alle fünf Jahre zu renovieren“, ist die Klausel unwirksam. Solche starren Pläne ignorieren den tatsächlichen Zustand der Wohnung. Vielleicht hast du ja ein Zimmer kaum genutzt und die Wände sehen aus wie neu? Pech für den Vermieter – die Klausel ist ungültig.

2. Die pauschale Endrenovierungsklausel

Formulierungen wie „Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben“ sind ebenfalls unwirksam. Sie binden die Renovierung an das Ende des Mietverhältnisses, egal, wie lange du dort gewohnt hast oder wann die letzte Renovierung war. Das ist eine unangemessene Benachteiligung.

3. Du hast die Wohnung unrenoviert übernommen

Das ist ein entscheidender Punkt, der durch ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) bestätigt wurde: Wer eine unrenovierte Wohnung übernimmt, muss sie beim Auszug auch nicht renoviert übergeben. Warum? Weil du sonst die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben müsstest, als du sie erhalten hast.

Wichtig: Das gilt nur, wenn du keinen angemessenen Ausgleich vom Vermieter erhalten hast (z. B. eine geringere Miete für die ersten Monate). Der Nachweis, dass die Wohnung unrenoviert war, liegt bei dir. Ideal sind Fotos oder ein detailliertes Übergabeprotokoll vom Einzug.

4. Unklare oder übertriebene Forderungen

Manche Klauseln sind so vage oder überzogen, dass sie ebenfalls ungültig sind. Dazu gehören zum Beispiel:

  • Farbwahlklauseln während der Mietzeit: Dein Vermieter darf dir nicht vorschreiben, welche Farbe deine Wände haben müssen, solange du dort wohnst.
  • Quotenklauseln: Sätze, die dich bei einem Auszug vor Fälligkeit der Renovierung anteilig an den Kosten beteiligen sollen, sind fast immer unwirksam, weil sie für Mieter nicht nachvollziehbar berechnet sind.
  • Pflicht zum „fachmännischen“ Streichen: Wenn der Vertrag vorschreibt, dass ein Malerbetrieb die Arbeiten ausführen muss, ist das unzulässig. Du darfst selbst streichen, solange das Ergebnis ordentlich ist.

Sonderfall: Bunte Wände beim Auszug

Deine kanarienvogelgelbe Phase im Wohnzimmer war sicher ein Statement, aber dein Vermieter hat das Recht auf ein Zuhause, das er ohne Sonnenbrille betreten kann. Auch wenn die Renovierungsklausel wirksam ist, musst du die Wohnung in einer „neutralen, dezenten, hellen“ Farbe zurückgeben. Das bedeutet nicht zwingend Reinweiß, aber ein knalliges Rot musst du überstreichen.

Ist deine Klausel aber unwirksam, musst du theoretisch auch die bunte Wand nicht streichen. Hier kann es aber zu Streit kommen, ob die Farbwahl eine "vertragswidrige Nutzung" oder gar eine Beschädigung darstellt. Im Zweifel ist es stressfreier, die Wände einmal weiß zu rollen.

Schäden vs. normale Abnutzung: Ein wichtiger Unterschied

Schönheitsreparaturen decken die normale Abnutzung ab. Anders sieht es bei echten Schäden aus. Wenn der Rotweinfleck an der Wand nicht mehr zu überstreichen ist, die Katze die Tapete zerfetzt hat oder ein tiefes Loch in der Tür klafft, dann bist du schadensersatzpflichtig. Das hat mit Schönheitsreparaturen nichts zu tun und muss von dir behoben (oder bezahlt) werden – unabhängig davon, ob die Klausel im Mietvertrag wirksam ist oder nicht.

Dein Fahrplan für einen stressfreien Auszug

  1. Mietvertrag prüfen: Lies die Klausel zu den Schönheitsreparaturen ganz genau. Erkennst du eine der unwirksamen Formulierungen wieder?
  2. Einzugsprotokoll raussuchen: Was stand damals zum Zustand der Wohnung drin? Gab es Fotos? Das ist Gold wert, besonders bei unrenoviert übernommenen Wohnungen.
  3. Zustand bewerten: Sieht die Wohnung wirklich abgewohnt aus oder sind nur minimale Gebrauchsspuren zu sehen? Sei ehrlich zu dir selbst.
  4. Gespräch suchen: Wenn du unsicher bist, sprich mit deinem Vermieter. Oft lässt sich eine einfache Lösung finden, mit der beide Seiten leben können.

Ein Auszug ist immer auch ein Neuanfang und der letzte Schritt, den du gut planen solltest. Wenn du den alten Ballast (und die alte Farbe) stressfrei hinter dir lässt, ist der Kopf frei für das, was kommt: deine neue WG. Die passenden Leute dafür zu finden, ist mindestens so wichtig wie eine gültige Mietvertragsklausel. Und genau da kann dir Livo Match helfen, die richtigen Mitbewohner zu finden, mit denen das Zusammenleben von Anfang an passt.

FAQ: Die häufigsten Fragen zum Streichen beim Auszug

Muss ich meine Wohnung bei Auszug immer streichen?

Nein, eine automatische Pflicht gibt es nicht. Es kommt darauf an, ob dein Mietvertrag eine wirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen enthält und ob die Wohnung tatsächlich renovierungsbedürftig ist.

Was sind Schönheitsreparaturen laut Mietrecht?

Dazu gehören das Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken, das Streichen von Heizkörpern, Innentüren sowie Fenstern und Außentüren von innen und das Verschließen von Dübellöchern. Nicht dazu gehören Arbeiten am Boden, an der Fassade oder an der Bausubstanz.

Welche Klauseln im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen sind unwirksam?

Unwirksam sind vor allem Klauseln mit starren Fristen (z. B. "alle 5 Jahre"), pauschale Endrenovierungspflichten, unklare Quotenregelungen oder die Pflicht, eine unrenoviert übernommene Wohnung zu renovieren.

Muss ich eine unrenoviert übernommene Wohnung beim Auszug streichen?

In der Regel nein. Laut Bundesgerichtshof musst du eine Wohnung, die du unrenoviert bezogen hast, beim Auszug nicht renovieren, es sei denn, du hast dafür einen angemessenen Ausgleich (z. B. Mietnachlass) erhalten.

Was passiert, wenn ich die Wohnung nicht streiche, obwohl es im Vertrag steht?

Wenn die Klausel wirksam ist und du trotzdem nicht renovierst, kann der Vermieter die Arbeiten auf deine Kosten durchführen lassen und das Geld von deiner Kaution einbehalten oder einklagen.

Darf der Vermieter eine bestimmte Farbe für die Wände vorschreiben?

Während der Mietzeit darf er das nicht. Bei der Rückgabe der Wohnung muss die Farbe jedoch "neutral" und "dezent" sein, damit sie für einen Nachmieter akzeptabel ist. Knallbunte Wände musst du also in der Regel überstreichen.

Was ist der Unterschied zwischen Schönheitsreparaturen und Instandhaltung?

Schönheitsreparaturen beseitigen normale Abnutzungsspuren. Instandhaltung (und Instandsetzung) bezieht sich auf die Reparatur von Defekten und die Erhaltung der Bausubstanz (z. B. kaputte Heizung, undichte Fenster) und ist grundsätzlich Sache des Vermieters.

Wie kann ich mich bei der Wohnungsübergabe absichern?

Dokumentiere den Zustand der Wohnung bei Ein- und Auszug mit einem detaillierten Übergabeprotokoll und vielen Fotos. Lass dir das Protokoll vom Vermieter unterschreiben. Das ist der beste Schutz vor späteren Streitigkeiten.